Как пересчитать земельный налог при изменении кадастровой стоимости земель? О внесении сведений о кадастровой стоимости в гкн Кадастровая стоимость определяется на дату утверждения результатов определения кадастровой стоимости в отношении объектов недвижи

Разъяснения по вопросам определения кадастровой стоимости опубликованы на сайте министерства. Специалисты сообщили, как оспаривать кадастровую стоимость...

Чем подтверждается право на оценочную деятельность и на какую дату устанавливается кадастровая стоимость при проведении государственной кадастровой оценки. Рассмотрен вопрос, связанный с определением базы по земельному налогу, и ряд других ситуаций.

Министерство экономического развития ответило на 12 вопросов об определении кадастровой стоимости. Разъяснения Департамента инновационного развития опубликованы на сайте министерства.

Разъяснения Департамента инновационного развития и корпоративного управления Минэкономразвития России по вопросам определения кадастровой стоимости

Обращаем внимание, что Департамент инновационного развития и корпоративного управления Минэкономразвития России (далее – Департамент) не обладает полномочиями по предоставлению официальных разъяснений нормативных правовых актов. Департамент вправе лишь высказывать свою точку зрения по вопросам применения нормативных правовых актов, которая не является обязательной для правоприменителя.

Распространяются ли положения Федерального закона от 22 июля 2010 г. № 167-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 167-ФЗ) на государственную кадастровую оценку земель, результаты которой утверждены до истечения шестидесяти дней со дня официального опубликования Федерального закона № 167-ФЗ?

Согласно статье 5 Федерального закона № 167-ФЗ положения указанного Федерального закона не применяются к государственной кадастровой оценке земель, договоры на проведение которой были заключены до истечения шестидесяти дней после дня его официального опубликования и работы по проведению которой не завершились в указанный срок.

Следует отметить, что положения Федерального закона № 167-ФЗ не предусматривают применения норм указанного Федерального закона к государственной кадастровой оценке земель, работы по проведению которой завершены до истечения шестидесяти дней со дня его официального опубликования.

На основании изложенного, по мнению Департамента, нормы, отраженные в Федеральном законе № 167-ФЗ, не распространяются на государственную кадастровую оценку земель, результаты которой утверждены до истечения шестидесяти дней со дня официального опубликования Федерального закона № 167-ФЗ.

Каким образом возможно оспаривать кадастровую стоимость, полученную по договорам на проведение оценки, заключенным до вступления в силу Федерального закона от 22 июля 2010 г. № 167-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 167-ФЗ), а также кадастровую стоимость, полученную с использованием таких результатов, учитывая положение части 3 статьи 66 Земельного кодекса.

Пунктом «б» части 2 статьи 3 Федерального закона № 167-ФЗ внесено изменение в часть 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс), согласно которому в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Частью 1 статьи 5 Федерального закона № 167-ФЗ установлено, что положения Федерального закона № 167-ФЗ не применяются к государственной кадастровой оценке земель, договоры на проведение которой были заключены до истечения шестидесяти дней после дня официального опубликования указанного федерального закона и работы по проведению которой не завершились в указанный срок.

Статьей 1 Федерального закона № 167-ФЗ введено понятие государственной кадастровой оценки, под которой понимается совокупность действий, включающих в себя:

Принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки;

Формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке;

Отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости и заключение с ним договора на проведение оценки;

Определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости;

Экспертизу отчета об определении кадастровой стоимости;

Утверждение результатов определения кадастровой стоимости;

Внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Учитывая указанные выше положения, установление кадастровой стоимости в размере рыночной, определенной индивидуально, в рамках рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости, по мнению Департамента, не является согласно статье 1 указанного федерального закона действием, входящим в состав процедур, реализуемых в рамках проведения государственной кадастровой оценки.

Кроме того, следует отметить, что ранее действовавшей редакцией пункта 10 Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 255 (далее – ФСО № 2), было установлено, что при определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. В соответствии с настоящей и ранее действовавшей редакцией пункта 1 статьи 66 Земельного кодекса рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

При этом согласно пункту 2 ФСО № 2 указанный федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности с момента его вступления в силу.

Таким образом, по мнению Департамента, как до вступления в силу Федерального закона № 167-ФЗ, так и после кадастровая стоимость отождествлялась с рыночной стоимостью, и новой редакцией части 3 статьи 66 Земельного кодекса лишь уточнены нормы его ранее действующей редакции, при которой отсутствовал порядок расчета процентного соотношения кадастровой и рыночной стоимостей одного и того же земельного участка, и закреплена возможность установления кадастровой стоимости, определенной с применением методов массовой оценки, в размере рыночной стоимости, определенной индивидуально.

Следует отметить, что возможность оспаривания результатов определения кадастровой стоимости, полученных по договорам на проведение оценки, заключенным до истечения шестидесяти дней со дня официального опубликования Федерального закона № 167-ФЗ, а также стоимости, полученной с применением таких результатов, в том числе на основании отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на дату, на которую определена кадастровая стоимость такого объекта недвижимости, направлена на уточнение кадастровой стоимости, полученной методами массовой оценки, путем ее установления в размере рыночной стоимости, рассчитанной индивидуально, в том числе ввиду того, что на практике при определении кадастровой стоимости в ходе проведения работ по массовой оценке земель могут не учитываться специфические характеристики земельного участка.

С учетом изложенного в рамках разрешения судебных споров в отношении результатов государственной кадастровой оценки, полученных по договорам на проведение оценки, заключенным до вступления в силу Федерального закона № 167-ФЗ, по мнению Департамента, целесообразно учитывать рыночную стоимость, определенную в отношении оспариваемых земельных участков индивидуально в отчете об оценке, подготовленном оценщиком (оценщиками) в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, на дату, по состоянию на которую была установлена кадастровая стоимость таких земельных участков.

Дополнительно отмечаем, что в своем постановлении от 28 июня 2011 г. № 913/11 Высший Арбитражный Суд Российской Федерации указал, что «пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса как в прежней, так и в действующей редакции допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости» и что «согласно правилам пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса установление судом рыночной стоимости земельного участка должно являться основанием для обязания органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта».

На какую дату подлежит определению кадастровая стоимость земельного участка при осуществлении государственного кадастрового учета изменения вида разрешенного использования такого земельного участка?

В соответствии с пунктом 13 Правил проведения государственной кадастровой оценки, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 г. № 316 (далее – Правила), при проведении государственного кадастрового учета вновь образуемых земельных участков, а также текущих изменений, связанных с изменением категории земель, вида разрешенного использования или уточнением площади земельных участков, определение их кадастровой стоимости осуществляется на основе результатов государственной кадастровой оценки земель.

Таким образом, исходя из положений указанного пункта Правил определение кадастровой стоимости земельного участка в случае изменения его вида разрешенного использования, по мнению Департамента, осуществляется непосредственно при проведении государственного кадастрового учета изменения вида разрешенного использования.

Указанное, по мнению Департамента, коррелирует с закрепленными статьей 4 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» принципами ведения государственного кадастра недвижимости в части непрерывности актуализации содержащихся в нем сведений.

Определение кадастровой стоимости земельного участка при изменении вида его разрешенного использования и составление соответствующего акта на дату, отличную от даты осуществления кадастрового учета изменений вида разрешенного использования, по мнению Департамента, не соответствует положениям пункта 13 Правил.

В свою очередь пунктом 56 вступившего в силу 20 апреля 2011 г. Порядка ведения государственного кадастра недвижимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 4 февраля 2010 г. № 42, определено, что датой изменения кадастровых сведений об объекте недвижимости, за исключением кадастровых сведений о преобразуемом земельном участке при выделе из него земельного участка в счет доли в праве общей долевой собственности на него, является дата принятия соответствующего решения уполномоченным должностным лицом органа кадастрового учета.

Возможно ли пересчитать кадастровую стоимость земельного участка согласно положениям Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 15 февраля 2007 г. № 39 (далее - Методические указания) в случае, если земельный участок согласно действующей редакции Методических указаний следует относить в группу видов разрешенного использования земельных участков, предусмотренную пунктом 1.2.17 Методических указаний, в то время как при проведении последнего тура работ по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, осуществленных согласно ранее действующей редакции Методических указаний, указанный земельный участок отнесен к группе видов разрешенного использования земельных участков, предусмотренной пунктом 1.2.7 Методических указаний?

Методические указания применяются в целях проведения работ по массовой оценке земель населенных пунктов.

Пунктом 1.2.7 ранее действующей редакции Методических указаний предусматривалось выделение группы видов разрешенного использования земельных участков, предназначенных для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии.

Приказом Минэкономразвития России от 11 января 2011 г. № 3 «О внесении изменений в приказ Минэкономразвития России от 15 февраля 2007 г. № 39 «Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов» (далее - Приказ № 3) внесены изменения в положения Методических указаний, в том числе выделены в отдельную группу видов разрешенного использования земельные участки, предназначенные для размещения административных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии (пункт 1.2.17).

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Гражданского кодекса Российской Федерации акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.

По аналогии нормы, отраженные в Приказе № 3, не распространяются на результаты определения кадастровой стоимости земельных участков, полученные в соответствии с Методическими указаниями в предыдущей редакции.

Таким образом, инициировать пересчет кадастровой стоимости в указанном случае, по мнению Департамента, не представляется возможным.

Чем подтверждается право на осуществление оценочной деятельности в Российской Федерации?

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 135-ФЗ) под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости.

Статьей 4 Федерального закона № 135-ФЗ определено, что субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями Федерального закона № 135-ФЗ (далее - оценщики).

Оценщик может осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом, которое соответствует условиям, установленным статьей 15.1 Федерального закона № 135-ФЗ.

Согласно статье 24 Федерального закона № 135-ФЗ лицу, принятому в саморегулируемую организацию оценщиков, выдается документ о членстве в саморегулируемой организации оценщиков.

В силу статьи 22.3 Федерального закона № 135-ФЗ саморегулируемая организация обязана разместить на своем официальном сайте в сети «Интернет» в том числе информацию о каждом ее члене (фамилию, имя, отчество; информацию, предназначенную для установления контакта; трудовой стаж, стаж оценочной деятельности; информацию о фактах применения дисциплинарных взысканий при ее наличии).

Таким образом, право на осуществление оценочной деятельности может подтверждаться документом о членстве в саморегулируемой организации оценщиков, выданным такой организацией, и наличием договора страхования ответственности.

Согласно данным, опубликованным на официальном сайте Росреестра в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», по состоянию на 21 июля 2011 г. в едином государственном реестре саморегулируемых организаций оценщиков содержатся сведения о 11 таких организациях:

Некоммерческое партнерство «Сообщество специалистов-оценщиков «СМАО» (www.smao.ru);

Некоммерческое партнерство «Саморегулируемая организация ассоциации российских магистров оценки» (www.sroarmo.ru);

Общероссийская общественная организация «Российское общество оценщиков» (www.sroroo.ru);

Некоммерческое партнерство Саморегулируемая организация «Сибирь» (www.soosibir.ru);

Некоммерческое партнерство «Межрегиональный союз оценщиков» (www.mso.org.ru);

Некоммерческое партнерство «Саморегулируемая организация «Национальная коллегия специалистов-оценщиков» (www.nprko.ru);

Межрегиональная саморегулируемая некоммерческая организация – Некоммерческое партнерство «Общество профессиональных экспертов и оценщиков» (www.opeo.ru);

Некоммерческое партнерство Саморегулируемая организация оценщиков «Сообщество профессионалов оценки» (www.cpa-russia.org);

Некоммерческое партнерство по содействию специалистам кадастровой оценки «Кадастр-оценка» (www.kadastr-ocenkanp.ru);

Некоммерческое партнерство «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет» (www.srosovet.ru);

Некоммерческое партнерство «Деловой Союз Оценщиков» (www.dssro.ru).

Утверждало ли Минэкономразвития России «поправочные модуляторы», применяющиеся к действующей кадастровой оценке, о чем говориться в тексте пояснительной записки к проекту федерального закона № 549082-5 «О внесении изменений в статьи 391, 395 главы 31 «Земельный налог» части второй Налогового кодекса Российской Федерации», внесенного депутатами Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации Н.В. Бурыкиной, Г.В. Куликом, Н.Д. Ковалевым, В.С. Тимченко, С.В. Хоркиной, Н.С. Максимовой, Н.В. Пугачевой (далее – законопроект)?

Законодательством Российской Федерации не предусмотрено изменение кадастровой стоимости, утвержденной в установленном порядке, за исключением проведения государственной кадастровой оценки, определения кадастровой стоимости при уточнении площади, изменении вида разрешенного использования земельного участка либо перевода земельного участка из одной категории земель в другую, а также в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Таким образом, указанные в пояснительной записке к законопроекту «поправочные модуляторы» актами Минэкономразвития России не утверждались и не планируются к утверждению.

Каким образом в отчете об определении кадастровой стоимости необходимо оформлять результаты определения кадастровой стоимости, полученные путем проведения индивидуальной оценки?

В соответствии с пунктом 3 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 г. № 508, под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

В соответствии со статьей 24.15 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» приказом Минэкономразвития России от 29 июля 2011 г. № 382 утверждены требования к отчету об определении кадастровой стоимости (далее – Требования).

Подпунктом «ж» пункта 4 Требований определено, что результаты расчета кадастровой стоимости объектов оценки путем установления рыночной стоимости объектов оценки, определенной индивидуально для конкретных объектов оценки, при невозможности ее определения методами массовой оценки указываются в расчетной части отчета об определении кадастровой стоимости.

Согласно пункту 6 Требований отчеты об определении рыночной стоимости объектов оценки, определенной индивидуально для конкретных объектов оценки, содержатся в приложении к отчету об определении кадастровой стоимости.

Таким образом, при определении индивидуально для конкретных объектов оценки рыночной стоимости, по мнению Департамента, составляется отдельный соответствующий отчет, являющийся приложением к отчету об определении кадастровой стоимости.

Каков порядок проведения экспертизы отчета об определении кадастровой стоимости, в том числе в случае если в таком отчете представлены результаты определения рыночной стоимости, определенной индивидуально, и если оценщики, составившие такой отчет, являются членами разных саморегулируемых организаций оценщиков?

В соответствии со статьей 24.16 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 135-ФЗ) в течение тридцати дней с даты составления отчета об определении кадастровой стоимости исполнитель работ по определению кадастровой стоимости обязан обеспечить проведение экспертизы этого отчета, в том числе повторной, саморегулируемой организацией оценщиков, членами которой являются оценщики, осуществившие определение кадастровой стоимости.

Статьей 17.1 Федерального закона № 135-ФЗ установлено, что в случае, если экспертиза отчета является обязательной и отчет составлен оценщиками, являющимися членами разных саморегулируемых организаций оценщиков, экспертиза указанного отчета проводится во всех саморегулируемых организациях оценщиков, членами которых являются оценщики, составившие указанный отчет.

В соответствии с указанной статьей под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации.

Таким образом, по мнению Департамента, при проведении экспертизы отчета об определении кадастровой стоимости, в том числе отчета об определении рыночной стоимости, являющегося приложением к отчету об определении кадастровой стоимости, следует учитывать членство оценщиков в саморегулируемых организациях оценщиков, подписавших соответствующие отчеты.

В случае, если оценщики, составившие отчет об определении кадастровой стоимости и отчет об определении рыночной стоимости, являющийся приложением к указанному отчету, являются членами разных саморегулируемых организаций оценщиков, в силу статьей 17.1 и 11 Федерального закона № 135-ФЗ, по мнению Департамента, экспертиза каждого из указанных отчетов проводится в той саморегулируемой организации, член которой подписал соответствующий отчет об определении кадастровой стоимости или прилагающийся к нему отчет об оценке рыночной стоимости.

Возможно ли признать юридическое лицо, принимая во внимание статью 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 135-ФЗ), отвечающим требованиям статьи 24.14 Федерального закона № 135-ФЗ, если исполнителем работ по определению кадастровой стоимости является юридическое лицо, отвечающее требованиям статьи 15.1 Федерального закона № 135-ФЗ и заключившее договор страхования ответственности на страховую сумму не менее чем тридцать миллионов рублей по обязательствам, в котором в качестве объекта страхования указаны не противоречащие законодательству Российской Федерации имущественные интересы такого юридического лица, связанные с риском ответственности по обязательствам, возникающим вследствие причинения убытков третьим лицам при осуществлении оценочной деятельности оценщиком, являющимся членом одной из саморегулируемых организаций оценщиков и осуществляющим оценочную деятельность на основании трудового договора с таким юридическим лицом?

Статьей 24.14 Федерального закона № 135-ФЗ установлено, что исполнитель работ по определению кадастровой стоимости обязан заключить договор страхования ответственности за причинение ущерба в результате осуществления деятельности по определению кадастровой стоимости (далее – договор страхования) на страховую сумму в размере не менее чем тридцать миллионов рублей.

Указанной статьей также определено, что договор страхования ответственности за причинение ущерба в результате осуществления деятельности по определению кадастровой стоимости должен быть заключен до подписания договора на проведение оценки.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона № 135-ФЗ под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки либо рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Согласно Федеральному стандарту оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)», утвержденному приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 г. № 508, под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости.

Исходя из изложенного, по мнению Департамента, одним из основных признаков кадастровой стоимости, определенной оценщиком, является ее установление в рамках проведения государственной кадастровой оценки, в связи с чем, не любая рыночная стоимость может быть кадастровой и осуществление оценочной деятельности вне рамок государственной кадастровой оценки не является деятельностью по определению кадастровой стоимости.

Согласно пункту 1 статьи 10 Закона Российской Федерации от 27 ноября 1992 г. № 4015-1 «Об организации страхового дела в Российской Федерации» страховая сумма - денежная сумма, которая установлена федеральным законом и (или) определена договором страхования и исходя из которой устанавливаются размер страховой премии (страховых взносов) и размер страховой выплаты при наступлении страхового случая.

Таким образом, по мнению Департамента, юридическое лицо, заключившее договор страхования ответственности, в котором в качестве объекта страхования указаны имущественные интересы юридического лица, связанные с риском ответственности по обязательствам, возникающим вследствие причинения убытков третьим лицам при осуществлении оценочной деятельности, может быть признано отвечающим требованиям статьи 24.14 Федерального закона № 135-ФЗ при указании в таком договоре страховой суммы в размере не менее чем 30 миллионов рублей за причинение ущерба в результате осуществления деятельности по определению кадастровой стоимости, при этом указанным договором может быть застраховано и причинение ущерба в результате осуществления деятельности по определению иных видов стоимостей с указанием отдельной страховой суммы.

На какую дату устанавливается кадастровая стоимость при проведении государственной кадастровой оценки согласно действующему законодательству Российской Федерации?

В соответствии со статьей 24.15 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 135-ФЗ) определение кадастровой стоимости осуществляется оценщиками в соответствии с требованиями Федерального закона № 135-ФЗ, актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, регулирующих вопросы определения кадастровой стоимости.

В соответствии с пунктом 5 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 256, датой оценки (датой проведения оценки, датой определения стоимости) является дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

В соответствии с пунктом 8 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 г. № 508, кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.

Возможно ли определение (установление) кадастровой стоимости земельного участка, отнесенного к категории земель особо охраняемых территорий и объектов, с установленным видом разрешенного использования «для размещения домов многоэтажной жилой застройки»? В случае, если определение (установление) кадастровой стоимости в указанном случае не возможно, то каким образом определяется налоговая база по земельному налогу?

Согласно пункту 2 статьи 94 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) к землям особо охраняемых территорий относятся земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов, природоохранного назначения, рекреационного назначения, историко-культурного назначения, иные особо ценные земли.

Для целей определения кадастровой стоимости земельного участка в составе земель особо охраняемых территорий и объектов с установленным видом разрешенного использования «для размещения домов многоэтажной жилой застройки» в соответствии с положениями Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 12 августа 2006 г. № 222, представляется целесообразным приведение в соответствие с законодательством Российской Федерации указанного выше вида разрешенного использования земельного участка.

Частью 3 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации определено, что изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Вместе с тем в соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса для целей налогообложения устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В соответствии с пунктом 13 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 137-ФЗ) в случаях, если кадастровая стоимость земли не определена, для целей, указанных в статье 65 Земельного кодекса, применяется нормативная цена земли.

Согласно пункту 1 постановления Правительства Российской Федерации от 15 марта 1997 г. № 319 «О порядке определения нормативной цены земли» нормативная цена земли ежегодно определяется органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации для земель различного целевого назначения и применяется в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Таким образом, учитывая положения пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса, а также части 13 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ, в целях установления налоговой базы по земельному налогу, по мнению Департамента, представляется целесообразным определение нормативной цены земли.

С какого момента в сфере налоговых отношений подлежит применению кадастровая стоимость объекта недвижимости в случае ее установления в размере рыночной стоимости, определенной индивидуально, по результатам пересмотра в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости?

В соответствии с пунктом 2 статьи 390 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – Налоговый кодекс), кадастровая стоимость земельного участка определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.

Согласно положениям статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель за исключением случаев определения рыночной стоимости земельного участка, в которых кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со статьей 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в течение десяти рабочих дней с даты получения сведений о кадастровой стоимости орган кадастрового учета осуществляет их внесение в государственный кадастр недвижимости. Сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с момента их внесения в государственный кадастр недвижимости.

В связи с тем, что сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с момента их внесения в государственный кадастр недвижимости, орган кадастрового учета в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации о налогах и сборах, предоставляет указанные выше сведения в органы ФНС России.

Для целей налогообложения, согласно статье 391 Налогового кодекса, налоговая база по земельному налогу определяется (устанавливается) в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

Департамент дополнительно отмечает, что в соответствии с пунктом 4 статьи 397 Налогового кодекса возврат (зачет) суммы излишне уплаченного (взысканного) налога в связи с перерасчетом суммы налога осуществляется за период такого перерасчета в порядке, установленном статьями 78 и 79 Налогового кодекса.

Согласно Положению о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденному постановлением Правительства Российской Федерации от 1 июня 2009 г. № 457, Росреестр является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по надзору за деятельностью саморегулируемых организаций оценщиков и введение единого государственного реестра саморегулируемых организаций оценщиков.

Наш вопрос заключается в следующем. На сайте Росреестра в режиме реального времени размещена информация, которую мы используем при расчете земельного налога в разрезе, соответственно, каждого земельного участка. Из указанного источника видно, что в 2016 году произошли изменения в кадастровой стоимости по сравнению с 2015 годом. В информации по каждому земельному участку имеются такие показатели: дата определения стоимости, дата внесения стоимости, дата утверждения стоимости. Например, по одному из участков данные показатели такие: дата определения стоимости 01.01.2016, дата внесения стоимости 13.11.2016, дата утверждения стоимости 08.11.2016. Как правильно рассчитать налог по данному участку? С какой даты (или месяца) нужно взять измененную стоимость? Авансовые платежи мы перечисляли по данным 2015 года. Правильно ли это?

1) По общему правилу, для расчёта земельного налога используйте кадастровую стоимость каждого земельного участка, установленную на 1 января года, являющегося налоговым периодом , в Вашем случае на 01.01.2016г.

Если в течение года кадастровая стоимость изменилась из-за смены категории земельного участка или установления кадастровой стоимости земельного участка, равной рыночной стоимости, то при расчёте налога за текущий год эти изменения не учитывают. Новую кадастровую стоимость применяют со следующего года, в вашем случае с 01.01.2017

Из этого правила есть исключения.

Первое: стоимость земли в кадастре изначально указали неверно . Потом чиновники это заметили и исправили ошибку в кадастре. Тогда новую стоимость участка надо брать в расчет земельного налога с того года, в котором чиновники допустили ошибку.

Второе исключение – кадастровую стоимость земли изменили на основании решения комиссии по рассмотрению споров (если компания обратилась туда с заявлением) или по решению суда . Тогда новую стоимость учитывайте при расчете налога с того года, в котором компания подала заявление на пересмотр кадастровой стоимости своего участка.

Таким образом, при расчёте земельного налога изменение кадастровой стоимости земельного участка в течение налогового периода нужно учитывать только в отдельных случаях.

2) Согласно Налоговому кодексу РФ суммы авансовых платежей по земельному налогу исчисляют как одну четвертую соответствующей налоговой ставки процентной доли кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом. Таким образом, авансовые платежи по земельному налогу в 2016 году необходимо было перечислять, исходя из кадастровой стоимости, установленной на 01.01.2016 года .

Обоснование

Сергея Разгулина, действительного государственного советника РФ 3-го класса

• кадастровую стоимость земельного участка;
• налоговую ставку.

Такие правила содержатся в статьях , и Налогового кодекса РФ.

Начиная с 2015 года самостоятельно рассчитывать земельный налог должны только организации. Для предпринимателей, так же как и для других граждан – владельцев земельных участков, сумму земельного налога рассчитают налоговые инспекции.

Такой порядок установлен пунктами и статьи 396 Налогового кодекса РФ.

Кадастровая стоимость

При расчете земельного налога используйте кадастровую стоимость каждого земельного участка, установленную на 1 января года, являющегося налоговым периодом (абз. 1 п. 1 ст. 391 НК РФ). Если земельный участок был образован в течение налогового периода, используйте кадастровую стоимость, установленную на дату внесения в Единый государственные реестр недвижимости (ЕГРН) сведений, на основании которых эта стоимость определяется (абз. 2 п. 1 ст. 391 НК РФ).

Изменение кадастровой стоимости

Базу для расчета налога определяйте как кадастровую стоимость земельного участка, установленную на 1 января.

Налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельного участка, установленная в ЕГРН по состоянию на 1 января налогового периода (п. 1 ст. 391 НК РФ).

Кадастровая стоимость земельного участка может измениться:

• из-за смены категории (вида разрешенного использования) земельного участка или установления кадастровой стоимости земельного участка, равной рыночной стоимости;
• по решению суда или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости;
• в результате исправления ошибки, допущенной при оценке земли или при регистрации данных в ЕГРН.

В первом случае изменение нужно учитывать только со следующего года . В текущем году налоговую базу определяйте исходя из кадастровой стоимости, установленной на начало года. Корректировать налоговую базу за предыдущие периоды не требуется. Такой порядок применяется независимо от того, увеличилась ли кадастровая стоимость земли или уменьшилась. Это следует из положений абзаца 4 пункта 1 статьи 391 Налогового кодекса РФ.

Иногда местные власти пересматривают ранее установленную кадастровую стоимость земли и утверждают результаты переоценки в течение года. Тогда важно, в каком году новую кадастровую стоимость зарегистрировало отделение Росреестра. Предположим, местная администрация издала постановление о новой кадастровой стоимости в декабре 2015 года, а внесли в кадастр ее в январе 2016 года. Тогда в 2016 году земельный налог нужно считать по старым правилам без учета переоценки. Новую кадастровую стоимость начинайте применять спустя год, то есть с 2017 года. Так толкуют налоговое законодательство арбитражные суды (см., например, определение Верховного суда РФ от 26 сентября 2016 № 310-КГ16-11561 , постановление Арбитражного суда Центрального округа от 6 июня 2016 № Ф10-1620/2016).

Во втором случае изменение нужно учитывать начиная с того периода, в котором в суд или комиссию было подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости . При этом действует еще одно ограничение: для расчета налога измененная (подтвержденная судом или комиссией) кадастровая стоимость может применяться не раньше той даты, когда в государственный кадастр была внесена первоначальная (оспариваемая) кадастровая стоимость земельного участка.

Например, в мае 2015 года организация обратилась в суд с заявлением уменьшить кадастровую стоимость принадлежащего ей участка. Первоначальная (оспариваемая) кадастровая стоимость была утверждена и введена в действие с 1 января 2014 года. Решение, которым суд удовлетворил заявление организации, вступило в силу в ноябре 2015 года. По решению суда изменения в кадастр были внесены с 1 января 2014 года. Несмотря на это, для расчета земельного налога измененная кадастровая стоимость применяется с 1 января 2015 года: именно в этом периоде организация обратилась в суд. Пересчитывать земельный налог за 2014 год организация не вправе.

Кадастровую стоимость, определенную судом или комиссией и внесенную в кадастр, применяйте до тех пор, пока не вступит в силу нормативный акт, утвердивший результаты очередной кадастровой оценки (новую кадастровую стоимость участка). Для расчета земельного налога такие документы вступают в силу не раньше чем через месяц со дня их официального опубликования и не раньше 1-го числа очередного налогового периода (абз. 1 п. 1 ст. 5 НК РФ). Например, если нормативный акт был опубликован 15 декабря 2016 года, кадастровую стоимость, утвержденную этим актом, нужно применять с 1 января 2018 года. До этой даты земельный налог рассчитывайте исходя из кадастровой стоимости, которую определил суд или комиссия по вашему заявлению. Допустим, 30 декабря 2015 года организация оспорила кадастровую стоимость земельного участка, установленную с 1 января 2015 года. Комиссия удовлетворила требования организации. В этом случае новую кадастровую стоимость можно применять при расчете земельного налога за весь 2015 год.

Такой порядок следует из положений абзаца 6 пункта 1 статьи 391 Налогового кодекса РФ и Закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ, пунктов и постановления Пленума Верховного суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28. Аналогичные разъяснения даны в письмах Минфина России от 7 июля 2016 г. № 03-05-04-02/39639 и ФНС России от 27 марта 2015 г. № БС-4-11/5013 .

В третьем случае изменение нужно учитывать начиная с того периода, в котором ошибочную кадастровую стоимость при расчете налога применили впервые. При этом не имеет значения, улучшилось положение организации или нет. Такой порядок следует из абзаца 5 пункта 1 статьи 391 Налогового кодекса РФ. Специалисты Минфина России подтверждают это в частных разъяснениях.

Рассмотренные правила не применяйте, если в течение года происходит смена правообладателя земельного участка. Если правообладатель меняется, новый владелец должен рассчитывать земельный налог (авансовые платежи по налогу) в соответствии со сведениями о земельном участке, указанными в государственном кадастре недвижимости на дату госрегистрации прав. То есть с учетом новой кадастровой стоимости или другой налоговой ставки. Новый порядок расчета налога применяется начиная с даты регистрации прав нового владельца на земельный участок. Об этом сказано в письме Минфина России от 9 июля 2008 г. № 03-05-04-02/40 .

Расчет налога

Если местным законодательством установлены отчетные периоды по земельному налогу (I, II и III кварталы календарного года (п. 2 ст. 393 НК РФ)), то в течение года организация должна рассчитывать по нему авансовые платежи.

Для расчета авансового платежа используйте формулу:

Если отчетные периоды не установлены, перечислять авансовые платежи не нужно.

Такой порядок следует из положений пунктов и статьи 396 Налогового кодекса РФ.

Пример расчета авансового платежа по земельному налогу. Земельный участок, по которому рассчитывается авансовый платеж, расположен на территории двух муниципальных образований

Организации принадлежит земельный участок площадью 5 га, кадастровая стоимость которого равна 12 000 000 руб. Участок расположен в двух муниципальных образованиях: 3,5 га – на территории одного, 1,5 га – на территории другого.

Чтобы распределить сумму авансового платежа по земельному налогу между двумя муниципальными образованиями, бухгалтер определил кадастровую стоимость каждой части земельного участка.

Кадастровая стоимость части земельного участка площадью 1,5 га составила:
1,5 га: 5 га? 12 000 000 руб. = 3 600 000 руб.

Кадастровая стоимость части земельного участка площадью 3,5 га равна:
12 000 000 руб. – 3 600 000 руб. = 8 400 000 руб.

Сумма авансового платежа по земельному налогу составляет:

• по части земельного участка площадью 1,5 га 2700 руб. (3 600 000 руб. ? 0,3% : 4);
• по части земельного участка площадью 3,5 га 6300 руб. (8 400 000 руб. ? 0,3% : 4).

Общая сумма авансового платежа по земельному налогу равна 9 000 руб. (2700 руб. + 6300 руб.).

2.Письмо Минфина России от 23.04.2012 № 03-05-04-02/36

Об установлении срока уплаты авансовых платежей по земельному налогу

«Вопрос
Может ли представительный орган муниципального образования устанавливать срок уплаты авансовых платежей по земельному налогу в течение квартала?

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел ваше обращение по вопросу установления срока уплаты авансовых платежей по земельному налогу и сообщает следующее.
В соответствии со статьей 393 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) отчетными периодами по земельному налогу для налогоплательщиков - организаций и физических лиц, являющихся индивидуальными предпринимателями, признаются первый квартал, второй квартал и третий квартал календарного года. При установлении земельного налога представительный орган муниципального образования (законодательные (представительные) органы государственной власти городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) вправе не устанавливать отчетный период.
Согласно пункту 6 статьи 396 Кодекса налогоплательщики, в отношении которых отчетный период определен как квартал, исчисляют суммы авансовых платежей по земельному налогу по истечении первого, второго и третьего квартала текущего налогового периода как одну четвертую соответствующей налоговой ставки процентной доли кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.
Таким образом, установление срока уплаты авансовых платежей по земельному налогу ежемесячно в течение квартала вступает в противоречие с положениями главы 31 "Земельный налог" Кодекса .»

3.Из статьи журнала «Семинар для бухгалтера », №1, январь 2016
Пошаговая инструкция, с которой вы верно посчитаете земельный налог и сдадите декларацию

Рассчитайте земельный налог

Земельный налог рассчитывайте с кадастровой стоимости участка – пункт 1 статьи 390 НК РФ. При этом в расчет возьмите стоимость земли на 1 января текущего года. Об этом специалисты из Минфина России напомнили в письме от 20 августа 2015 г. № 03-05-06-02/48166 . Если участок поставили на учет в течение года, возьмите его кадастровую стоимость на дату, когда запись внесли в госреестр.

Территориальные подразделения Федерального агентства кадастра бесплатно предоставляют налогоплательщикам сведения о кадастровой стоимости земельных участков. Такая обязанность прописана в постановлении Правительства РФ от 7 февраля 2008 г. № 52 .

Бывает, что в течение года кадастровая стоимость изменилась. Например, в 2015 году компания перевела землю в другую категорию. При расчете налога за текущий год это не учитывают. Хотя из данного правила есть два исключения.

Первое: стоимость земли в кадастре изначально указали неверно. Потом чиновники это заметили и исправили ошибку в кадастре. Тогда новую стоимость участка надо брать в расчет земельного налога с того года, в котором чиновники допустили ошибку. Так что с 2015 года вы рассчитаете налог с уточненной стоимости земли.

Второе исключение – кадастровую стоимость земли изменили на основании решения комиссии по рассмотрению споров (если компания обратилась туда с заявлением) или по решению суда (ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135- ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ»). Тогда новую стоимость учитывайте при расчете налога с того года, в котором компания подала заявление на пересмотр кадастровой стоимости своего участка. Правда, не раньше даты, когда изменения внесли в кадастр. Так прописано в статье 24.20 Закона № 135-ФЗ. Норма действует с 22 июля 2014 года.

ПРИМЕР 1

Как рассчитать налог, если суд изменил кадастровую стоимость земли
В 2015 году компания обратилась в суд, чтобы пересмотреть кадастровую стоимость участка. Судьи установили новую стоимость, приравняв ее к рыночной цене. Решение суда вступило в силу в марте 2015 года. В кадастр изменения внесли лишь в июле. Тем не менее скорректированную кадастровую стоимость земли компания включит в расчет земельного налога уже с 1 января 2015 года.

Оспаривание результатов определения кадастровой стоимости недвижимости при грамотном подходе позволяет существенно сэкономить на налоговых (или арендных) платежах. Эта экономия зачастую многократно окупает все расходы, связанные с подготовкой отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости и правовым сопровождением соответствующей процедуры.

Кадастровая стоимость определяется методом массовой оценки и должна быть сопоставима с рыночной стоимостью объекта оценки, которая определяется индивидуально в отношении каждого конкретного объекта недвижимости.

Однако на практике нередко возникают ситуации, когда кадастровая стоимость объекта недвижимости многократно превышает его рыночную стоимость . Причины:

• определение кадастровой стоимости на основе недостоверных сведений об объекте недвижимости (например, возникших в силу наличия технической и (или) кадастровой ошибок);
• различная методология оценки при определении кадастровой и рыночной стоимостей.

А потому и оспаривание результатов определения кадастровой стоимости недвижимости, как правило, осуществляется двумя способами:

• путем изменения кадастровой стоимости в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте оценки, использованных при определении его кадастровой стоимости;
• путем определения рыночной стоимости объекта недвижимости и установления кадастровой стоимости в размере рыночной.

Рассмотрим наиболее распространенные ошибки, возникающие при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости недвижимости посредством установления такой стоимости в размере рыночной.

1. Ошибка в дате подготовки отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости

При оспаривании результатов определения кадастровой стоимости недвижимости особое внимание следует уделить дате, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость. Неправильное определение такой даты является наиболее распространенной ошибкой, которую допускают юристы при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости недвижимости. Кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена на дату:

• утверждения результатов государственной кадастровой оценки;
• внесения сведений об объекте недвижимости в государственный кадастр недвижимости.

42 полезных документа для юриста компании

1. Кадастровая стоимость определяется на дату утверждения результатов определения кадастровой стоимости в отношении объектов недвижимости, которые существовали на дату формирования перечня объектов недвижимость, подлежащих государственной кадастровой оценке и включенные в этот перечень.

Рассмотрим пример из судебной практики. Земельный участок поставлен на кадастровый учет в 1998 году. Перечень объектов, подлежащих государственной кадастровой оценке был сформирован по состоянию на 1 января 2010 г, земельный участок был включен в этот перечень. И именно на эту дату был подготовлен отчет об определении рыночной стоимости земельного участка. Суд удовлетворил требование об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной (Определение Верховного Суда РФ от 10.09.2015 по делу № 82-АПГ15-29).

2. Кадастровая стоимость определяется на дату внесения сведений об объекте недвижимости в государственный кадастр недвижимости в отношении земельных участков, сведения о которых были внесены в государственный кадастр недвижимости после даты формирования перечня объектов, подлежащих государственной кадастровой оценке и не включенные в этот перечень.

Рассмотрим примеры из судебной практики. Заявитель подготовил отчет об определении рыночной стоимости земельного участка на дату утверждения результатов определения кадастровой стоимости (на 1 января 2013 года). Суды отказали в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной, поскольку земельный участок был поставлен на кадастровый учет 9 июня 2014 года и не мог быть включен в перечень объектов, подлежащих государственной кадастровой оценке (Определение Верховного Суда РФ от 10.09.2015 № 11-АПГ15-24). Отчет в этом случае следовало готовить на дату постановки земельного участка на государственный кадастровый учет (9 июня 2014 года). Примеры судебных решений со схожими обстоятельствами: Определение Верховного Суда РФ от 10.09.2015 № 11-АПГ15-2; Определение Верховного Суда РФ от 10.09.2015 № 32-АПГ15-6; Определение Верховного Суда РФ от 10.09.2015 № 5-АПГ15-71; Определение Верховного Суда РФ от 09.09.2015 № 48-АПГ15-59; Определение Верховного Суда РФ от 26.08.2015 № 33-АПГ15-17.

Заявитель обратился в суд с требованием об установлении кадастровой стоимости земельного участка, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2013 г. (на дату утверждения результатов определения кадастровой стоимости). Спорный земельный участок является вновь образованным, выделенным из другого земельного участка. Следовательно, и рыночная стоимость вновь образованного земельного участка с кадастровым должна быть определена на дату внесения кадастрового номера в государственный кадастр недвижимости - на 25 февраля 2014 года. В этой связи суды отказывая в удовлетворения заявленного требования (Определение Верховного Суда РФ от 24.06.2015 № 4-АПГ15-11).

На практике нередко возникают ситуации, когда после даты формирования перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, у земельного участка, включенного в такой перечень, изменились характеристики (например, категория, вид разрешенного использования и т.п.), влекущие за собой внесение соответствующих изменений в ГКН и, соответственно, новое определение кадастровой стоимости. В таком случае отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости следует готовить именно на дату внесения в ГКН таких сведений, а не на дату формирования перечня.

Рассмотрим примеры судебной практики. Общество обратилось в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости по состоянию на дату утверждения результатов государственной кадастровой оценки земель (1 января 2013 г.). Участок был поставлен на кадастровый учет 18 марта 2011 г. и был включен в перечень объектов, подлежащих государственной кадастровой оценке. Суды, отказывая в удовлетворении заявленного требования, исходили из того, что 1 июля 2013 г. был изменен вид разрешенного использования этого земельного участка (Определение Верховного Суда РФ от 31.08.2015 № 5-АПГ15-64). Соответственно, отчет об определении рыночной стоимости земельного участка следовало готовить на именно на дату внесения государственный кадастр недвижимости сведений об изменении вида разрешенного использования земельного участка (на 1 июля 2013 г.).

Заявитель обратился в суд с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере, равном рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2011 года (на дату утверждения результатов определения кадастровой стоимости). При этом 14 января 2014 года была изменена категория соответствующего земельного участка с земель сельскохозяйственного назначения на земли населенных пунктов. Суды отказали в удовлетворении заявленного требования поскольку кадастровую стоимость соответствующего земельного участка следовало определить на дату изменения категории земель - 14 января 2014 года (Определение Верховного Суда РФ от 05.08.2015 № 89-АПГ15-14).

Кроме того важно учесть, что оспорить результаты определения кадастровой стоимости земельного участка можно только в период, пока не утверждены новые результаты определения кадастровой стоимости. Государственная кадастровая оценка проводится не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка (абзац первый статьи 24.12 Закона об оценочной деятельности).

Отклоняя требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, суд установил, что нормативным актом органа исполнительной власти утверждены новые результаты государственной кадастровой оценки земель, поэтому определение рыночной стоимости спорного земельного участка в представленном истцом отчете на предыдущую дату установления его кадастровой стоимости утрачивает правовое значение, поскольку к возникновению, изменению, прекращению прав и обязанностей не приведет (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 08.05.2015 № Ф05-4590/2015 по делу № А40-40858/14). Схожая судебная практика: Определение Верховного Суда РФ от 15.07.2015 № 4-АПГ15-15, Определение Верховного Суда РФ от 31.08.2015 № 18-АПГ15-25, Определение Верховного Суда РФ от 26.08.2015 № 49-АПГ15-20.

2. Отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости подготовлен ненадлежащим образом

При обращении в комиссию или в суд к заявлению об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной, следует приложить отчет об определении рыночной стоимости земельного участка и экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков (далее - СРО) на такой отчет. Отсутствие в перечне прилагаемых к заявлению документов отчета и экспертного заключения СРО на этот отчет влечет за собой оставление соответствующего требования без рассмотрения (Определение Верховного Суда РФ от 14.09.2015 № 16-АПГ15-34).

Законодательством предусмотрены определенные требования к подготовке такого отчета, несоблюдение которых может повлечь за собой отказ в удовлетворении заявленного требования. Анализ судебной практики позволяет выявить следующие наиболее распространенные мотивировки отказа в удовлетворении требования об установления кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной по причине несоответствия отчета об определении рыночной стоимости требованиям законодательства.

• Рыночная стоимость объекта недвижимости определена с нарушением требований Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки (в том числе принципов ФСО: существенности, обоснованности, проверяемости и достаточности) (Определение Верховного Суда РФ от 26.08.2015 № 19-АПГ15-2, Определение Верховного Суда РФ от 08.07.2015 № 67-АПГ15-33, Определение Верховного Суда РФ от 08.07.2015 № 43-АПГ15-3, Определение Верховного Суда РФ от 01.07.2015 № 48-АПГ15-42, Определение Верховного Суда РФ от 12.08.2015 № 45-АПГ15-10, Определение Верховного Суда РФ от 12.08.2015 № 4-АПГ15-21, Определение Верховного Суда РФ от 05.08.2015 № 5-АПГ15-33, Определение Верховного Суда РФ от 15.07.2015 № 69-АПГ15-1).
• При определении рыночной стоимости объекта оценки не были применены необходимые корректировки или коэффициент, учитывающий особенности расположения земельного участка в границах населенного пункта. Например, могут быть не учтены корректировки по виду разрешенного использования, доступности инженерных коммуникаций (Определение Верховного Суда РФ от 05.08.2015 № 48-АПГ15-26, Определение Верховного Суда РФ от 01.07.2015 № 66-АПГ15-3, Определение Верховного Суда РФ от 01.07.2015 № 66-АПГ15-2, Определение Верховного Суда РФ от 12.08.2015 № 24-АПГ15-2).
• В качестве объектов-аналогов для оценки использованы земельные участки, существенно отличающиеся по элементам сравнения от оцениваемых участков (Определение Верховного Суда РФ от 12.08.2015 № 67-АПГ15-36, Определение Верховного Суда РФ от 12.08.2015 № 18-АПГ15-16).
• Внесенные в государственный кадастр недвижимости на основании решений суда об установлении кадастровой стоимости равной его рыночной стоимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка не могут использоваться оценщиком в качестве элемента сравнения «цена предложения» в целях расчета величины рыночной стоимости иных объектов оценки (Определение Верховного Суда РФ от 01.07.2015 № 48-АПГ15-34).
• Рыночная стоимость арендуемого истцом земельного участка, установленная в отчете об оценке, не учитывает индивидуальные характеристики объектов и не является достоверной (Определение Верховного Суда РФ от 17.06.2015 № 67-АПГ15-25).

В этой связи при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, важно проверить отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, с учетом приведенных наиболее распространенных мотивировок признания такого отчета недопустимым доказательством.

3. Оспаривание кадастровой стоимости, которая не установлена в качестве базы земельного налога или налога на имущество

Кадастровая стоимость определяется в качестве базы земельного налога, и налога на имущество, в отношении объектов недвижимости, которые расположены в границах муниципального образования или города федерального значения, на территории которого введен налог.

Если в отношении объекта недвижимости определена кадастровая стоимость, но налог на территории соответствующего муниципального образования или субъекта Российской Федерации не введен, то у заявителя отсутствует нарушенное субъективное право или законный интерес, подлежащие судебной защите. Рассмотрим подобную ситуацию на конкретных примерах.

Заявление об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной подано до утверждения субъектом Российской Федерации результатов определения кадастровой стоимости и до принятия закона субъекта Российской Федерации, устанавливающего особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества. Суд первой инстанции заявленное требование удовлетворил. Однако СК по административным делам ВС РФ указанное решение отменила, поскольку отсутствует нарушенное субъективное право или законный интерес, подлежащие судебной защите (Определение Верховного Суда РФ от 17.06.2015 № 35-АПГ15-33).

Внесение в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости принадлежащего заявителю жилого дома не затрагивает ее права как налогоплательщика, поскольку в настоящее время кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества не используется в целях определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц на территории соответствующего субъекта Российской Федерации. Следовательно, как на момент обращения заявителя в суд, так и при рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции у заявителя отсутствовало нарушенное субъективное право или законный интерес, подлежащие судебной защите (Определение Верховного Суда РФ от 24.06.2015 № 18-АПГ15-6).

Юриста, сопровождающего процедуру оспаривания результатов определения кадастровой стоимости недвижимости, подстерегает на этом пути множество подводных камней. Искренне надеюсь, что данная информация поможет вам избежать самых распространенных ошибок, которые допускаются при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости недвижимости.

Вконтакте

Одноклассники

Дата установления кадастровой стоимости

В этой статье мы разберём один из самых злободневных вопросов, встающих перед всеми желающими оспорить кадастровую стоимость недвижимости

Дата оценки при оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В новой редакции ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 21.07.2014) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в абзаце 4 установлено, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Однако на практике непонятно, что понимать под датой, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Поскольку при государственной кадастровой оценке недвижимости фигурируют в законе две даты: первая - это, согласно ст. 24.15 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», дата определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, которой в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, и вторая - это, согласно ст. 24.17 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», дата утверждения результатов определения кадастровой стоимости, которой считается дата вступления в силу акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости и соответствующей нормы такого акта.

Таким образом, возникает вопрос, что понимать под датой по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, дату определения кадастровой стоимости объектов недвижимости или дату утверждения результатов определения кадастровой стоимости? И какую из этих двух дат использовать при проведении оценки рыночной стоимости объектов недвижимости для дальнейшего обращения в суд для установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной?

Так как на сегодняшний день налог с кадастровой стоимости в подавляющем большинстве случаев взимается с земельных участков, то и дату оценки при оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости в первую очередь рассмотрим на примере земельных участков

Дата оценки при оспаривании кадастровой стоимости земельных участков в арбитражном суде

Несмотря на постановление Президиума ВАС РФ от 25.06.2013г. № 10761/11 по делу А11-5098/2010, казалось бы разрешившее правовую неопределенность и расставившее точки над "i" в данном вопросе, в арбитражном суде Новосибирской области единообразный подход к определению даты оценки объекта недвижимости в целях установления его кадастровой стоимости в размере рыночной так и не сложился. До последнего дня подведомственности дел об оспаривании кадастровой стоимости арбитражным судам АС Новосибирской области продолжал удовлетворять требования о признании кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной на основе отчетов об оценке составленных как на дату определения кадастровой стоимости, так и на дату её утверждения (А45-16030/2014 в качестве примера).

С 6 августа вступил в силу ФЗ-143 от 04.06.2014г. исключивший из подведомственности АС дела об оспаривании кадастровой стоимости, в связи с чем, все, кто не успел до этого момента подать в арбитражный суд исковые требования об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной были вынуждены реализовывать свои права в судах общей юрисдикции. В соответствии со ст.26 ч.1 п.8 ГПК РФ в новой редакции дела об оспаривании кадастровой стоимости в Новосибирской области в качестве суда первой инстанции рассматривает Новосибирский областной суд.

Дата оценки при оспаривании кадастровой стоимости земельных участков в областном суде

На сегодняшний день можно утверждать, что судебная практика по установлению кадастровой стоимости в размере рыночной в областном суде сложилась. Суды общей юрисдикции сломали, имевшую место в арбитраже практику оспаривания кадастровой стоимости на 01.01.2012 г. (дата утверждения). Областной суд настаивает на оценке рыночной стоимости для целей оспаривания кад. стоимости исключительно на дату 01.01.2010 г. (дата определения) Ряд истцов, не успевших до 06.08.2014 подать иски в арбитраж, были вынуждены переделывать отчеты с 01.01.2012г. на 01.01.2010г. То есть с участками состоявшими на кадастровом учете на момент составления перечня объектов подлежащих кадастровой оценке всё стало ясно.

Дата установления кадастровой стоимости вновь образованных земельных участков согласно ФЗ-135 (в ред. от 21.07.2014г.)

А вот по дате оценки участков, образованных после 01.01.2010г., разгорелись жаркие дебаты. Ситуация усугублялась противоречивыми ответами самого росреестра. Суть спора в том, что ст. 24.19 ФЗ-135 в ред. от 21.07.2014г. устанавливает в качестве даты определения кадастровой стоимости вновь образованных участков дату внесения сведений о них в государственный кадастр недвижимости и ряд специалистов в том числе и в государственных инстанциях упустили из виду, что этот закон обратной силы не имеет и распространяет свое действие на отношения, возникшие по истечении 60 дней с момента вступления его в законную силу. Глава III.1. «Государственная кадастровая оценка», устанавливающая специальные правила о порядке определения кадастровой стоимости и рассмотрения споров о результатах её определения внесена в ФЗ-135 Федеральным законом от 22.07.2010 № 167-ФЗ, статья 24.19 ФЗ-135 в ред. от 21.07.2014 г. ,регламентирующая дату определения кадастровой стоимости вновь образованных участков является частью этой главы. Работы по государственной кадастровой оценке (далее - ГКО) земель населенных пунктов по Новосибирской области выполнялись на основании госконтракта № 169-Д от 25.12.2009г. В соответствии со ст. 5 ФЗ-167 от 22.07.2010 его положения не применяются в отношении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, полученных по договорам на проведение государственной кадастровой оценки, заключенным до истечения шестидесяти дней (т.е. до 26.09.2010) со дня официального опубликования ФЗ-167 (опубликован в "Российской газете" - 26.07.2010) , в том числе ст. 24.19 ФЗ-135 в действующей редакции. Данные работы проводились в соответствии с Правилами государственной кадастровой оценки земель, утвержденной постановлением правительства РФ от 08.04.2000г. №316 с учетом изменений и дополнений, внесенных Постановлением Правительства РФ от 11 апреля 2006 г. № 206 , то есть при проведении государственного кадастрового учета вновь образуемых земельных участков определение их кадастровой стоимости осуществляется на основе результатов государственной кадастровой оценки земель. Следовательно отчет, на основании которого оспаривается кадастровая стоимость в комиссию или в суд должен быть подготовлен по состоянию на ту же дату, на которую рассчитывалась кадастровая стоимость при проведении государственной кадастровой оценки.

Кроме того, статья 24.19 ФЗ-135 (ред. от 21.07.2014), устанавливающая дату определения кадастровой стоимости вновь образованных участков вступила в силу в день официального опубликования ФЗ-225 (22.07.2014)так как особого порядка вступления в силу статьей 3 ФЗ-225 для неё не предусмотрено. Таким образом, для объектов недвижимости, которые были образованы в период после даты формирования перечня объектов, подлежащих государственной кадастровой оценке (далее Перечень), до вступления в силу ФЗ-225 кадастровая стоимость устанавливалась в соответствии с Приказом Минэкономразвития России от 12.08.2006 № 222 (ред. от 17.11.2011г.) "Об утверждении Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка", а также согласно Приказу Минэкономразвития России от 18 марта 2011 г. N 113 о порядке определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, учтенных в период между ГКО. Смысл их в том, что кадастровая стоимость вновь образованных объектов определялась путем умножения значения удельного показателя кадастровой стоимости соответствующего вида разрешенного использования на его площадь - для земельных участков. И путем умножения среднего значения удельного показателя кадастровой стоимости объектов недвижимости соответствующего назначения на его площадь - для других объектов недвижимости. Этот удельный показатель в обоих случаях определялся на дату определения кадастровой стоимости ранее учтенных объектов, т.е. на дату формирования Перечня.

Выводы по дате установления кадастровой стоимости вновь образованных объектов недвижимости

На данный момент правовые основы порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости предусмотрены ФЗ-167 от 22.07.2010 г. и ФЗ-225 от 21.07.2014 г. Но по-прежнему имеют значение и нормы, принятые до этих Законов.

Принимая во внимание, что кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости ранее была установлена на основании результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, в случае оспаривания результатов определения их кадастровой стоимости рыночная стоимость объектов недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена их кадастровая стоимость. При этом следует отметить, что установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлено прежде всего на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим рыночная стоимость, которая подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой, должна быть сопоставима с результатами массовой оценки и не может быть определена произвольно, на произвольную дату. Системный анализ положений главы III. 1 Закона об оценочной деятельности, подзаконных актов, регулирующих порядок проведения кадастровой оценки, проведенный с учетом необходимости обеспечения соотносимости рыночной и кадастровой стоимостей и использования при определении рыночной стоимости показателей и данных (ценообразующих факторов) в отношении объекта, существовавших на тот же момент, на который они были использованы оценщиком, определившим кадастровую стоимость, позволяет сделать вывод о том, что истец, заявляющий требование о приведении кадастровой стоимости объекта в соответствие с рыночной стоимостью, должен доказать рыночную стоимость на ту же дату, которая использована оценщиком, осуществившим кадастровую оценку, в качестве даты оценки (дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость объектов недвижимости).

На эту же дату необходимо определять и рыночную стоимость тех объектов недвижимости, сведения о которых не были внесены в кадастр на момент формирования перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке.

Руководствуясь, регулирующим правоотношения сторон, действующим на момент их возникновения законодательством, а также принципом системной связи нормативно-правовых актов, подведем итог:

• К объектам недвижимости, кадастровая стоимость которых была установлена на основании результатов ГКО, полученных по договорам на проведение ГКО, заключенным до истечения 60 дней с момента вступления в силу ФЗ-167 от 22.07.2010 г. его положения, в том числе и ФЗ-225 от 21.07.2014 г. не применяются. К данной категории объектов в частности относятся земли поселений по Новосибирской области. Таким образом, датой установления кадастровой стоимости земельных участков на территории населенных пунктов Новосибирской области образованных как до, так и после вступления в силу ФЗ-225 от 21.07.2014 г. следует считать дату формирования Перечня (во всяком случае до утверждения результатов следующей ГКО).

• К объектам недвижимости, кадастровая стоимость которых была установлена на основании результатов ГКО, полученных по договорам на проведение ГКО, заключенным в период действия ФЗ-167 от 22.07.2010 г. положения ФЗ-225 применяются в случае, если сведения о них внесены в ГКН с 22.07.2014 г. включительно, и не применяются, если сведения о них внесены до 22.07.2014 г. К данной категории относятся в частности объекты недвижимости (за исключением земельных участков). Так как ГКО указанных объектов недвижимости проводилась на основании Государственного контракта на выполнение работ по теме: «Организация и проведение массовой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков)» № 155Д от 08.11.2011г. Таким образом, датой определения кадастровой стоимости такого объекта недвижимости должна быть дата составления Перечня, в случае если объект существовал до вступления в законную силу ФЗ-225 от 21.07.2014, и дата внесения сведений о нем в ГКН в случае, если объект был поставлен на государственный кадастровый учет с 22.07.2014г. включительно. С другой стороны в своем определении от 01.03.2011 № 280-О-О Конституционный Суд Российской Федерации разъяснил положения статьи 66 Земельного кодекса РФ, указав, что по сути они лишь закрепляют две модели исчисления кадастровой стоимости – либо в результате проведения государственной кадастровой оценки, либо путем установления рыночной стоимости, определенной индивидуально для объекта недвижимости. Правовое регулирование, закрепляющее использование для проведения государственной кадастровой оценки главным образом массовых методов не исключает использование индивидуально определенной рыночной стоимости. Таким образом, истец через судебный процесс использует альтернативный способ определения кадастровой стоимости - исходя из его рыночной стоимости на основании пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ и внесения в ГКН сведений о кадастровой стоимости земельного участка на основании решения суда. И если для подобных объектов кадастровая стоимость будет устанавливаться на основе средних значений удельных показателей, определенных на дату формирования Перечня, а его рыночная стоимость будет определяться по состоянию на дату внесения сведений о нем в ГКН, то получаем нарушение принципа сопоставимости и соотносимости кадастровой и рыночной стоимостей, что ставит в заведомо неравное положение органы, осуществляющие функции по государственной кадастровой оценке и лица, чьи права нарушены результатами определения кадастровой стоимости. Возможно, датой установления кадастровой стоимости такого объекта недвижимости все-таки будет дата составления Перечня, и в случае если объект существовал до вступления в законную силу ФЗ-225 от 21.07.2014, и в случае, если объект был поставлен на государственный кадастровый учет с 22.07.2014г. включительно. Причина в том, что закон об оценочной деятельности прямо не называет ту дату, которую следует считать датой установления кадастровой стоимости, и несмотря на то, что датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, образованного с 22.07.2014г. будет являться дата внесения сведений о нем в ГКН, датой, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость будет по-прежнему дата формирования Перечня объектов подлежащих ГКО (или дата, по состоянию на которую был составлен отчет о рыночной стоимости, определенной индивидуально для конкретного объекта недвижимости, являющийся приложением к отчету об определении кадастровой стоимости, в соответствии с приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 года N 508). Надеемся, что данная правовая неопределенность в ближайшем будущем будет разрешена Верхоным судом.

Список используемых источников:

1. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14.11.2002 N 138-ФЗ (ред. от 21.07.2014) (с изм. и доп., вступ. в силу с 06.08.2014) // СЗ РФ. – 2002. – N 46. – Ст. 4532. 2. Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 21.07.2014) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» // СЗ РФ. – 1998. – N 31. – Ст. 3813. 3. Федеральный закон от 04.06.2014 N 143-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с изменением подведомственности некоторых категорий дел, рассматриваемых судами общей юрисдикции и арбитражными судами» // СЗ РФ. – 2014. –N 23. – Ст. 2928. 4. Федеральный закон от 21.07.2014 N 225-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» // СЗ РФ. – 2014. – N 30 (Часть I). – Ст. 4226. 5. Федеральный закон от 22.07.2010 N 167-ФЗ (ред. от 23.07.2013) «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации» // СЗ РФ. – 2010. –N 30. – Ст. 3998. 6. Постановление Правительства РФ от 08.04.2000 N 316 (ред. от 30.06.2010) «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» // СЗ РФ. – 2000. – N 16. – Ст. 1709. 7. Постановление Правительства РФ от 11.04.2006 N 206 (ред. от 01.06.2009) «О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации в связи с совершенствованием государственной кадастровой оценки земель» // СЗ РФ. – 2006. –N 16. – Ст. 1744. 8. Постановление Президиума ВАС РФ от 25.06.2013 N 10761/11 по делу N А11-5098/2010 // Вестник ВАС РФ. – 2013. – N 12 9. Приказ Минэкономразвития России от 12.08.2006 № 222 «Об утверждении Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка» // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. – 2006. – N 43. 10. Приказ Минэкономразвития РФ от 22.10.2010 N 508 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)" 11. Приказ Минэкономразвития РФ от 18.03.2011 N 113 «Об утверждении порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в случае, если в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки осуществлен государственный кадастровый учет ранее не учтенных объектов недвижимости и (или) в государственный кадастр недвижимости внесены соответствующие сведения при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости» // Российская газета. – 2011. – N 138. 12. Приказ Минэкономразвития РФ от 17.11.2011 N 673 «О внесении изменений в Методические указания по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденные приказом Минэкономразвития России от 12 августа 2006 г. N 222»// Российская газета. - 02.03.2012. - N 46/ 13 Определение Конституционного Суда РФ от 01.03.2011 N 280-О-О 14. Определение Верховного Суда РФ от 02.09.2014 N 306-ЭС14-1512 по делу N А57-15714/2013 15. Определение Верховного Суда от 01.09.14 N 307-ЭС14-550 по делу N А13-7156/2013 16. Решение от 11 сентября 2014 г. по делу № А45-16030/2014 // http://sudact.ru/arbitral/doc/cmtiQAhjDUok/ 17. Решение от 30 октября 2014 г. по делу № 3-141/2014 // http://bsa.chel-oblsud.ru/db/GetDoc.php?id=1433516 Авторами статьи являются: Кандидат экономических наук, доцент, специалист-оценщик Щербакова Н.А. Управляющий партнер юридического бюро "Основа", юрист Казанцев Е.О. Сотрудник адвокатского кабинета Маресева А.Н., юрист Миллер С.В. Мякотных Е.Ю.

Кадастровая стоимость определяется в ходе государственной кадастровой оценки независимыми оценщиками. Порядок проведения государственной кадастровой оценки регулируется Федеральным законом от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Кадастровая стоимость имущества устанавливается государством. Она влияет на многие финансовые вопросы, которые связаны с использованием недвижимости. Зачастую она завышена.
Пользователи и собственники недвижимости заинтересованы в реальной стоимости для:

• установления меньшего размера земельного налога;
• определения меньшей выкупной цены за земельный участок при приобретении в собственность;
• расчета меньшей арендной платы;
• формирования меньшего размера налога на имущество организаций;
• иных ситуаций.

С начала 2015 года налог на недвижимое имущество физических лиц определяется исходя из кадастровой стоимости, поэтому у собственников появится прямая заинтересованность в установлении адекватной стоимости и на квартиры. Правда, не все регионы еще перешли на такой расчет налога, но к 2020 году он будет по всей РФ. Бывают случаи, когда, наоборот, собственник заинтересован в ее увеличении (в основном, это связано с судебными спорами относительно прав на недвижимость, вопросами кредитования и залога, определения размера страховых выплаты, сумм материального ущерба и прочее). Так или иначе, ставить вопрос об оспаривании кадастровой стоимости может заинтересованное лицо, которым может являться:

• собственник земельного участка;
• хозяин квартиры; арендатор земли;
• собственник квартиры;
• собственник нежилых зданий, сооружений, строений;
• арендатор нежилых помещений;
• претендент в правах на недвижимость (например, лицо, обратившееся в муниципалитет за выкупом земельного участка), бывший собственник земли (который, допустим, пересматривает размер налогов) и другие.

Как показывает практика, наиболее часто интерес оспаривания проявляется в отношении земельных участков.
Летом 2016 года кадастровая стоимость недвижимости была «заморожена» на период с 1 января 2017 года по 1 января 2020 года (ст. 19 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 360-ФЗ; далее - Закон № 360-ФЗ). Тогда же был принят Федеральный закон от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», который вступил в силу с 1 января 2017 года и заменил Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ».

Как узнать кадастровую стоимость?

Определить кадастровую стоимость самостоятельно можно на официальном сайте Росреестра. Важно знать, прямое отношение к оценке имеет:

• Размещение территориальное.
• Площадь.
• Уровень цен на данном сегменте рынка.

Также узнать стоимость, не выходя из дома, поможет сайт Ростехнадзора. Главное - найти здесь интерактивную карту. Мало того, что карта поможет определить цену. Она ещё и расскажет большое количество полезной и важной информации об объекте!
Определяется стоимость, в большинстве случаев, для расчёта налога.

Напоминаем, что оплачивать налог нужно только по квитанции и никак иначе! Многие мошенники, например, в дачных садоводствах, собирают налоги наличными средствами - причём больше, чем нужно.

Кадастровая оценка

Решение о проведении государственной кадастровой оценки принимают региональные органы власти или органы местного самоуправления, которые выбирают оценщика и заключают с ним договор. Кадастровая оценка проводится не чаще одного раза в три года, но и не реже одного раза в пять лет. В Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе переоценка может проводиться не чаще одного раза в два года.
При оценке необходимо учитывать износ построек, рассказал гендиректор Московского областного БТИ Владислав Мурашов. Для большинства обычных зданий и сооружений срок службы составляет 80 лет. Для построек с деревянными несущими стенами - 50 лет. Временные бытовки, склады, летние павильоны строятся по регламентам только на 10 лет. А вот уникальные здания музеев, хранящих национальные и культурные ценности, произведения искусства, а также стадионы и театры имеют запас прочности 100 лет.

Цели государственной кадастровой оценки:

• государственная регистрация прав на землю и сделок с ними, защита прав землепользователей и субъектов Российской Федерации;
• для корректного установления налогооблагаемой базы, ставок земельного налога и величины арендной платы за землю; определения величины компенсационных выплат при изъятии земель для муниципальных нужд;
• поддержка рынка земли, фондового рынка ценных земельных бумаг и ипотеки; информирование широкого круга заинтересованных лиц о стоимости земель;
• оценка эффективности существующего функционального использования территории, расчетная поддержка проектных разработок генерального плана города и в планировании крупномасштабных мероприятий общегородского характера.

Если Вы не согласны с установленной кадастровой стоимостью земельного участка, то Вы можете оспорить результаты определения кадастровой стоимости в суде или в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (решение комиссии также может быть оспорено в суде).

Как определить необходимость оспаривания?

Кадастровая стоимость изменяется раз в пять лет (может чаще 1 раз в три года, но не реже). В каждом регионе оценку проводят свои оценочные организации и ее результаты утверждаются постановлением главы субъекта РФ. В этом постановлении указываются категории земель и устанавливается удельная единица кадастровой стоимости на один квадратный метр земли. Также указывается дата, с которой применяется новая оценка. Чтобы подтвердить целесообразность оспаривания сначала необходимо узнать действующий размер кадастровой величины земельного участка. Это можно сделать:

• получив справку о кадастровой стоимости в кадастровой палате;
• войдя на сайте росреестра в разделе «Публичная карта» (в поисковом поле ввести кадастровый номер земельного участка, после чего участок будет отображен на карте с описанием, в том числе со стоимостью);
• рассчитав самостоятельно, сопоставляя сведения своего земельного участка (площадь, категория земель и место нахождения) с данными постановления губернатора об утверждении результатов оценки.

Далее необходимо обратиться в оценочную компанию, где ориентировочно Вам скажут соответствует ли цена земли рыночной или нет. После этого можно принимать решение о целесообразности ее уменьшения.
Существует 3 основных способа оспаривания кадастровой стоимости:

• заявление в комиссию;
• заявление в суд о признании недействительным решения комиссии об удовлетворении заявления об оспаривании кадастровой стоимости;
• административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной или/и об исправлении ошибки.

Оспаривание кадастровой стоимости производится по нормам того закона, по нормам которого была установлена кадастровая стоимость, то есть либо по правилам закона об оценочной деятельности, либо по правилам закона о кадастровой оценке. Следует отметить специфику оспаривания в зависимости от применяемого закона:
1. По закону об оценочной деятельности существует обязательный досудебный порядок для юридических лиц, а по закону о кадастровой оценке такого порядка нет ни для одной категории заявителей, в том числе для юридических лиц.
2. Согласно нормам закона об оценочной деятельности комиссии по рассмотрению споров об оспаривании кадастровой стоимости созданы Росреестром при его территориальных управлениях. А по закону о кадастровой оценке аналогичные комиссии будут создаваться госорганом субъекта РФ.
3. В соответствии с действующим законом об оценочной деятельности комиссии рассматривают заявления об исправлении ошибок и заявления об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной. По нормам же закона о кадастровой оценке комиссии, видимо, будут рассматривать лишь заявления об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной. Заявления об исправлении ошибок будут рассматривать бюджетные учреждения, созданные госорганом субъекта РФ, которые по решению последнего осуществляют ГКО и подписывают отчет. Они получат право исправлять ошибки, влекущие уменьшение кадастровой стоимости.
4. Пока закон о кадастровой оценке и подзаконные акты не предусматривают необходимости представлять заключение саморегулируемой организации оценщиков на отчет независимого оценщика в комиссию или в суд для установления кадастровой стоимости в размере рыночной. Это может привести к существенному снижению расходов на установление кадастровой стоимости в размере рыночной.

В 2017 году, возможно, некоторые лица, запросив выписку из ЕГРН, могут обнаружить в ней, что актуальная кадастровая стоимость не соответствует Закону № 360-ФЗ, например, не произведен «перерасчет» кадастровой стоимости или результаты ГКО 2016 года учитываются как «актуальная стоимость» несмотря на то, что они выше предыдущей кадастровой стоимости. Физические и юридически лица могут попытаться защитить свои права путем подачи заявления в ФГБУ «ФКП Росреестра» о внесении в ЕГРН сведений об актуальной кадастровой стоимости (ст. 1 Федерального закона от 2 мая 2006 г. № 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан РФ»), а также заявления в территориальное управление Росреестра об исправлении ошибок в ЕГРН (ст. 61 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Компетенция ФГБУ ФКП «Росреестра» и его филиалов с 2017 г будет определяться Приказами Росреестра от 12 мая 2015 года №П/210, от 23 марта 2016 года № П/0133.

Но если в удовлетворении заявления откажут, основания для обжалования такого решения будут, как правило, отсутствовать. Дело в том, что закон о госрегистрации недвижимости, который вступит в силу с 1 января 2017 года, допускает исправление технической и реестровых ошибок, как правило, по решению суда (п. 4 ст. 61 закона о госрегистрации недвижимости). Он устанавливает: «В случаях, если существуют основания полагать, что исправление технической ошибки в записях и реестровой ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие записи, содержащиеся в ЕГРН, такое исправление производится только по решению суда». Аналогичная правовая позиция выработана ВАС РФ к исправлению ошибок в ГКН (Решение ВАС РФ от 28 июня 2012 г. № ВАС-4569/12, Постановление Президиума ВАС РФ от 20 октября 2010 г. № 6200/10, Постановление Президиума ВАС РФ от 22 марта 2011 г. № 14765/10, Постановление Президиума ВАС РФ от 15 декабря 2011 г. № 12651/11).

Снижение кадастровой стоимости

Способы снижения кадастровой стоимости В соответствии с законодательством существует 2 способа изменения:

• через комиссию по переоценке;
• в судебном порядке.

Наиболее эффективным способом является обращение в суд, так как комиссии это, по сути, тот же административный орган, который заинтересован в оставлении ранее утвержденного результата кадастровой оценки. Хотя формально законом устанавливается, что комиссия по спорам состоит из независимых и незаинтересованных членов, в то же время практика оспаривания насчитывает редкие случаи, когда принимают сторону правообладателей, оставлении прежней кадастровой стоимости.

Уменьшение стоимости в комиссии В каждом регионе России создается специальная комиссия по оспариванию кадастровой стоимости. В указанную структуру могут обращаться как юридические, так и физические лица - собственники или иные правообладатели недвижимости.В целях экономии времени и сил физлицам лучше сразу обращаться в суд, минуя спор в комиссии. Срок обращения - в течение пяти лет с момента утверждение результатов кадастровой оценки и до утверждения очередной оценки.

Кадастровая стоимость земли оспаривается по двум основаниям:

• недостоверные сведения, учтенные при кадастровой оценке (чаще всего это касается строений, нежели земельных участков);
• уравнивание кадастровой стоимости земли с её рыночным уровнем.

Для начала работы комиссии Росреестра необходимо подготовить документы и подать заявление. Форма заявления о пересмотре цены является свободной. К нему прикладывается:

• нотариально заверенные документы на землю (свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи, дарения, мены, аренды и прочее, что подтверждает право на землю заявителя);
• отчет оценщика, в котором четко установлена рыночная стоимость участка и которая отличается от кадастровой (в письменном виде и в электронной форме);
• экспертиза отчета оценщика как на бумаге, так и на диске (проводится союзом оценщиков и такая экспертиза подтверждает, что отчет о рыночной оценке обоснованный);
• информация о недостоверных сведениях, использованных при кадастровой оценке (предоставляются, если кадастровая оценка обжалуется на этом основании, а не по уровню рыночной стоимости);
• кадастровая справка о стоимости объекта недвижимости.

Без указанных документов заявление рассматриваться не будет. Участие гражданина или юридического лица на заседание комиссии не предусматривается. Свое решение она выносит в течение одного месяца. Результатами работы комиссии могут быть:

• отклонение заявления;
• изменение стоимости.

Если решение комиссии будет положительным, то она сама направляет необходимые сведение в кадастровый орган, где вносятся изменение в кадастр. Об отрицательном результате приходит уведомление. После его получения, в случае несогласия с решением комиссии, заявитель может обжаловать его в суде или непосредственно обратиться в суд с требованием об изменении кадастровой стоимости (не ссылаясь на решение комиссии).

Уменьшение стоимости в суде

Порядок снижения в суде не предусматривает обязательного предварительного обращения в комиссию по оценке только для граждан. Юрлица должны предварительно обратиться в комиссию, иначе делу ходу не будет. С 2015 года дела о кадастровой стоимости (так называемые административные дела) рассматривают областные, краевые, республиканские федеральные суды. В суд можно обратиться в любое время с момента утверждения оспариваемой стоимости и до утверждения следующей оценки. Например, гражданин обжалует кадастровую стоимость от 20.12.2011 года. В ходе судебного процесса - 17.12.2016 года утверждается новая оценка. Судебное дело не прекращается и если суд удовлетворит иск, то решение будет иметь силу и распространяться на оценку, которая действовала с 20.12.2011 г. по 17.12.2016 г. Новую стоимость нужно высуживать по новому административному исковому заявлению по оспариванию. Прежде чем обратиться в суд необходимо оформить административный иск и приложить необходимые документы. Исковое заявление желательно подготовить с помощью квалифицированного юриста, так как при его составлении требуются знания процессуального законодательства и их несоблюдение может привести к проигрышу.

В исковом заявлении обязательно необходимо указать:

• сведения о земельном участке (кадастровый номер, адрес, площадь и пр.);
• данные кадастровой стоимости (размер и дата внесения в кадастр);
• результаты рыночной стоимости объекта недвижимости (рыночная стоимость должна сильно разниться от кадастровой, иначе в удовлетворении иска могут отказать, например, если рыночная стоимость отличается на 1-10 процентов, то шансов на выигрыш в суде мало);
• в чем конкретно заключается нарушение прав собственника или пользователя (высокий налог, арендная плата и прочее).

Административным исковым заявлением оспаривается именно стоимость и поэтому в просительной части иска указывается на необходимость установления рыночной стоимости вместо имеющейся кадастровой. Важно знать, что оспаривать необходимо не по состоянию на любое число, а именно на дату утверждения результатов кадастровой оценки постановлением главы субъекта РФ. Но имейте в виду, что все последствия изменения кадастровой стоимости начинают течь с 01 января того года, в котором было подано заявление в суд.

К исковому заявлению обязательно прилагается следующий пакет документов:

• государственная пошлина в размере 2 000 рублей - для организаций, 300 рублей - для граждан (если она оплачивается от имени дольщиков, то ее размер делится между ними в равных частях)
• копии документов на недвижимость (свидетельство, правоустанавливающие документы, договор аренды)
• копию отчета независимого оценщика о рыночной стоимости участка (в бумажном и электронном формате).

Желательно чтобы оценка для оспаривания стоимости была выполнена известной в регионе организацией с солидной репутацией заключение экспертизы вышестоящей организацией оценщиков (саморегулирующей организацией) о том, что отчет оценщика соответствует правовым нормам. Обычно сам оценщик и организует проведение экспертизы, так как он состоит в саморегулирующей компании и у него должны быть налажены соответствующие связи.

К участию в деле необходимо привлечь в качестве административного ответчика кадастровую палату, Росреестр и орган субъекта РФ, который утверждал результаты кадастровой оценки в конкретном регионе (обычно это правительства и администрации республик, областей, краев, комитеты, департаменты и управления по имуществу, земельным отношениям и прочее). В качестве третьих лиц привлекают местную администрацию, соседей по участку, бывших собственников и прочих, то есть всех, кто может иметь интерес к спору. Исковое заявление адресуется и направляется в областной (краевой, республиканский) суд. Раньше такие споры рассматривал арбитраж. Как и при работе комиссии в суде оспаривается не только сама стоимость, приравниваемая к уровню рыночной, но и на основании недостоверных сведений, использованных при оценке. Если оценка недвижимости проведена серьезной организацией и профессионально, то дело в основном выигрышное. Важно, чтобы рыночная оценка была сделана на дату утверждения кадастровой оценки. Вся эта информация содержится в постановлении главы субъекта РФ. Дело в суде можно вести самому, а можно поручить представителю по доверенности. Но такое лицо должно иметь высшее юридическое образование, иначе его не допустят к делу. Судебное оспаривание может свестись к рассмотрению имеющихся материалов дела, а если спор бурный, то, возможно, будет назначена судебная экспертиза, несмотря на то, что в деле имеются и отчет оценщика и экспертное заключение союза оценщиков. В суд могут пригласить специалиста по вопросам оценки, не исключено, что вызовут оценщика, отчет которого представлен с иском. Судебная практика говорит, что, в основном, ответчик в суде не возражает против требований собственника (арендатора). В этом случае рассчитывать на возмещение судебных расходов (уплата госпошлины, проведение оценки, экспертизы, изготовление нотариальной доверенности и прочее) не придется. Если же административный ответчик выступает против истца, то при удовлетворении иска с него можно смело взыскивать все судебные издержки. После вступления в силу судебного постановления кадастровая палата должна самостоятельно производить внесение изменений в кадастр (так как в их адрес суд направляет копию решения). Однако следует перестраховаться и самим обратиться в кадастровый орган с заявлением о внесение изменений в государственный кадастр. К заявлению необходимо приложить копию судебного акта. В настоящее время в госдуме находится законопроект о приостановлении возможности оспаривания кадастровой стоимости недвижимости. Если этот закон пройдет, то с 01.01.2017 г. и по 01.01.2020 г. обращаться с переоценкой кадастровой стоимости будет невозможным, так как индивидуальную оценку объекту недвижимости (необходимую для судебного спора) планируется поручать госструктурам, которые и будут формироваться в указанный период.

Мораторий на изменение кадастровой стоимости до 01.01.2020

03 июля 2016 года был принят вступающий в силу с 01.01.2017 года Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке».
Данный закон детально описывает новую процедуру кадастровой оценки и оспаривания ее результатов.
Еще одним законом - Федеральным законом от 03.07.2016 № 360-ФЗ - был фактически установлен мораторий на изменение кадастровой стоимости для целей взимания платы за землю во всех ее возможных формах, определяемых как процент от кадастровой стоимости, на период с 01.01.2017 по 01.01.2020.

Суть моратория сводится к следующим основным моментам:

• в период с 01.01.2017 по 01.01.2020 новая кадастровая оценка не проводится. Правило, определяющее интервал кадастровой оценки (не чаще одного раза в три года, но не реже одного раза в пять лет), временно не применяется;
• в период с 01.01.2017 по 01.01.2020 применяется кадастровая оценка, которая действовала на 01.01.2014;
• если на 01.01.2014 кадастровая оценка не была проведена, применению подлежат результаты кадастровой оценки, утвержденные за период с 01.01.2014 по 31.12.2016;
• если на 01.01.2014 кадастровая оценка была утверждена, но в период с 01.01.2014 по 31.12.2016 была проведена еще одна кадастровая оценка или их было несколько, в период действия моратория применению подлежит та кадастровая оценка, которая является наименьшей;
• если кадастровая стоимость в период с 01.01.2014 по 31.12.2016 была оспорена через соответствующую комиссию Росреестра или через суд, в период действия моратория применяется кадастровая стоимость, определенная по результатам оспаривания;
• правило «наименьшей стоимости» применяется и к тем объектам, в отношении которых кадастровый учет будет осуществлен в период действия моратория (вновь построенные объекты, ранее учтенные объекты, измененные объекты).

Проиллюстрируем суть моратория на конкретном примере.
На 01.01.2014 кадастровая стоимость земельного участка составила 100 000 рублей. С 01.01.2016 данная стоимость была определена в размере 150 000 рублей.
С учетом установленного законом № 360-ФЗ моратория, для целей взимания платы за землю в период с 01.01.2017 по 01.01.2020 будет применяться кадастровая стоимость в 100 000 рублей.
Если кадастровая стоимость участка была снижена в судебном порядке в августе 2016 года до 75 000 рублей, то в период действия моратория (то есть с 01.01.2017 по 01.01.2020) для целей взимания платы за землю во всех ее формах применяется именно данная кадастровая стоимость - 75 000 рублей.

Если вам понравилась данная статья, просим вас оставить отзыв в комментариях ниже.

Желаем Вам удачи!